등기부등본에서 근저당·가압류만 제대로 봐도 전세사기 대부분은 걸러집니다. 갑구·을구 구조부터 채권최고액 계산, 위험한 집 판별 기준까지 계약 전 딱 필요한 것만 쉽게 정리했어요.
계약서에 도장 찍기 전
딱 700원이면 우리 집 보증금을 지킬 수 있어요
바로 등기부등본 열람 수수료예요
그런데 이 서류를 떼고도
어디를 봐야 할지 몰라서 그냥 넘기는 분들이 정말 많아요
복잡해 보이지만 사실 핵심은 딱 두 가지예요
근저당과 가압류
이 두 항목만 볼 줄 알면
위험한 집과 안전한 집이 눈에 딱 들어와요
오늘은 부동산 초보 엄마도 5분 만에 이해할 수 있게
등기부등본 보는 법을 하나하나 짚어드릴게요
※ 본문은 2026년 대법원 인터넷등기소 기준으로 작성되었으며, 수수료·제도는 변동될 수 있어 계약 전 최신 정보 확인을 권장합니다.
📋 목차
- 등기부등본이 뭐길래 계약 전에 꼭 떼야 할까요
- 표제부·갑구·을구, 세 덩어리로 나눠보면 쉬워요
- 을구의 근저당, 채권최고액 이렇게 계산하세요
- 갑구의 가압류·압류, 이 표시 있으면 멈추세요
- 계약 전 실전 체크리스트, 이 순서대로만 보세요
- 혼자 보기 어렵다면 이런 방법도 도움이 돼요
등기부등본이 뭐길래 계약 전에 꼭 떼야 할까요
등기부등본은 쉽게 말하면
그 집의 주민등록등본이자 신용조회서예요
누가 진짜 주인인지
빚은 얼마나 있는지
혹시 압류나 소송에 걸려 있진 않은지
이 모든 게 한 장에 다 나와 있어요
그래서 전세든 매매든
계약 전에 이 서류를 안 보는 건
눈 감고 집을 사는 거나 마찬가지예요
부동산 말만 믿으면 안 되는 이유
많은 분들이 이렇게 생각하세요
"부동산에서 다 확인해줬겠지"
그런데 공인중개사가 서류를 보여줬다 해도
그 서류가 오늘 자 최신본이 아닐 수 있어요
등기부등본은 실시간으로 바뀌어요
어제까지 깨끗하던 집에
오늘 새벽 근저당이 잡힐 수도 있거든요
그래서 저는 계약 당일에 직접 한 번 더 떼보라고 권해요
내 눈으로 확인한 것만큼 확실한 게 없으니까요
게다가 요즘은 집에서 스마트폰이나 컴퓨터로
대법원 인터넷등기소에 접속하면
몇 분 만에 바로 열람할 수 있어요
수수료도 부담 없어요
화면으로 보는 열람은 700원
프린트해서 제출용으로 쓰는 발급은 1,000원이에요
(2026년 인터넷등기소 기준)
열람과 발급, 뭘 떼야 할까요
헷갈리는 분들 많으신데 간단해요
그냥 내가 확인만 하려는 거면 열람(700원)이면 충분해요
집 상태를 눈으로 보는 용도죠
반면 은행에 대출 서류로 내거나
공식적으로 제출해야 한다면
발급(1,000원)을 받으셔야 해요
전세 계약 전에 집 상태만 볼 거라면
열람만 해도 근저당과 가압류를 다 확인할 수 있어요
다만 열람용은 법적 효력이 있는 증명서는 아니라서
정식 제출이 필요한 상황이면 발급을 선택하시면 돼요
💡 실전 팁 — 등기부등본은 반드시 계약 당일, 잔금 치르는 날 각각 새로 떼보세요. 특히 잔금 당일 아침에 새 근저당이 없는지 확인하는 게 핵심이에요. 하루 사이에 상황이 바뀌는 경우가 실제로 있습니다.
표제부·갑구·을구, 세 덩어리로 나눠보면 쉬워요
등기부등본이 어려워 보이는 건
글자가 빽빽해서지 구조는 단순해요
딱 세 부분으로 나뉘어요
표제부, 갑구, 을구
이 세 개가 각각 무슨 역할인지만 알면
어디를 봐야 할지 바로 감이 와요
| 구분 | 담긴 내용 | 핵심 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 집의 주소·면적·구조 | 계약서 주소와 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권(주인) 관련 | 진짜 주인, 가압류·압류 |
| 을구 | 소유권 외 권리(빚) | 근저당, 전세권 |
표제부는 주소 대조용이에요
표제부는 그 집의 기본 신상정보예요
어디에 있는 몇 제곱미터짜리 집인지가 나와요
여기서 딱 하나만 확인하세요
계약서에 적힌 주소와 정확히 같은지
특히 다세대나 빌라는 동·호수가 헷갈리기 쉬워요
101호 계약인데 등기부등본은 지하 101호인 경우도 있거든요
숫자 하나 다르면 완전히 다른 집이에요
사소해 보여도 여기서부터 사고가 시작되니
꼼꼼히 대조하세요
갑구는 주인, 을구는 빚이에요
가장 헷갈리는 게 갑구와 을구인데
이렇게 외우면 절대 안 잊어버려요
갑구는 '누구 집이냐'
을구는 '빚이 얼마냐'
갑구에는 소유권이 나와요
지금 이 집 주인이 누구인지
계약하러 나온 사람이 진짜 주인이 맞는지
여기서 확인해요
그리고 갑구에는 가압류, 압류, 경매 같은
소유권을 위협하는 위험 신호도 함께 기록돼요
을구에는 근저당권, 전세권처럼
이 집을 담보로 잡힌 빚 정보가 들어가요
정리하면 전세 계약할 때 가장 신경 써야 할 곳은
을구의 근저당과 갑구의 가압류예요
이 둘만 제대로 보면 절반은 성공이에요
💡 실전 팁 — 등기부 항목은 위에서 아래로 시간순으로 쌓여요. 그런데 이미 해결된 권리는 가운데에 빨간 줄이 그어져 있어요(말소 표시). 줄 그어진 건 신경 안 써도 되고, 줄이 없는 살아 있는 권리만 보면 됩니다.
을구의 근저당, 채권최고액 이렇게 계산하세요
근저당은 쉽게 말해
이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 표시예요
집주인이 대출을 받으면
은행이 을구에 근저당권을 설정해요
그런데 여기서 많은 분들이 오해하는 게 있어요
근저당이 있다고 무조건 위험한 집은 아니에요
중요한 건 그 금액이 얼마냐예요
채권최고액이 진짜 빚보다 큰 이유
을구를 보면 '채권최고액'이라는 숫자가 있어요
이게 실제 빌린 돈이 아니라는 걸 알아야 해요
보통 실제 대출금의 110~130%로 잡혀 있어요
예를 들어 채권최고액이 1억 2천만 원이면
실제 빌린 돈은 대략 1억 원 정도인 경우가 많아요
왜 더 크게 잡을까요
은행이 나중에 이자나 연체료까지 받으려고
넉넉하게 설정해두는 거예요
그래서 우리는 안전하게 계산할 때
실제 빚이 아니라 채권최고액을 기준으로 봐야 해요
최악의 경우를 대비하는 거죠
내 보증금이 안전한지 계산하는 법
전세 계약에서 진짜 중요한 건 이 공식이에요
채권최고액 + 내 보증금 < 집 시세의 약 70~80%
이 안에 들어오면 비교적 안전한 편이에요
집이 경매로 넘어가더라도
근저당 잡힌 은행 돈을 먼저 갚고
그다음 내 보증금을 돌려받게 되거든요
그런데 근저당과 내 보증금을 더한 금액이
집값에 육박하거나 넘어가면
경매 낙찰가에서 내 돈이 남지 않을 수 있어요
예를 들어 시세 3억짜리 집에
채권최고액이 이미 2억 5천이라면
여기에 내 전세보증금 1억을 더하면 3억 5천이에요
집값보다 빚이 많은 상황이라
이런 집은 아무리 조건이 좋아도
계약을 다시 생각해봐야 해요
반대로 시세 3억에 근저당이 5천만 원뿐이라면
내 보증금 1억을 더해도 1억 5천이라
훨씬 여유가 있는 거죠
| 상황 | 채권최고액+보증금 | 판단 |
|---|---|---|
| 시세 3억 집 | 1억 5천만 원 | 비교적 안전 |
| 시세 3억 집 | 2억 3천만 원 | 주의 필요 |
| 시세 3억 집 | 3억 이상 | 위험, 재검토 |
💡 실전 팁 — 위 70~80% 기준은 절대적인 법 규정이 아니라 안전을 위한 일반적인 판단선이에요. 지역·주택 유형에 따라 경매 낙찰가율이 다르니, 불안하면 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 등) 가입 가능 여부를 함께 확인해두면 훨씬 든든합니다.
갑구의 가압류·압류, 이 표시 있으면 멈추세요
근저당은 그나마 금액을 따져 판단할 수 있지만
갑구의 가압류나 압류는 성격이 달라요
이건 집주인이 돈 문제로
법적 분쟁에 얽혀 있다는 신호거든요
쉽게 말해 근저당이 '계획된 대출'이라면
가압류는 '갚지 못한 빚 때문에 발생한 사고'예요
가압류가 무서운 진짜 이유
가압류는 누군가 집주인에게 받을 돈이 있어서
"이 집 함부로 처분하지 마"라고 걸어둔 자물쇠예요
가압류가 걸린 집은 집주인 마음대로 팔지도 못하고
언제든 본격적인 소송이나 경매로 이어질 수 있어요
문제는 이런 집에 전세로 들어갔다가
집이 경매로 넘어가면
내 보증금을 돌려받는 순서가 밀릴 수 있다는 거예요
그래서 저는 갑구에 가압류나 압류가 보이면
아무리 집이 마음에 들어도
일단 계약을 멈추고 이유부터 확인하라고 말씀드려요
"곧 해결될 거예요"라는 집주인 말만 믿지 마시고
실제로 말소된 걸 등기부등본으로 확인한 뒤에
계약을 진행하는 게 안전해요
이런 단어가 보이면 위험 신호예요
갑구를 볼 때 다음 단어들이 살아 있는지
(빨간 줄로 지워지지 않았는지) 꼭 확인하세요
가압류, 압류, 가처분, 가등기
강제경매 개시결정, 임의경매 개시결정
신탁
이 중 하나라도 줄 안 그어진 채 남아 있다면
그 집은 지금 법적으로 안정된 상태가 아니에요
특히 신탁이 걸린 집은 주의가 필요해요
등기상 소유자와 실제 처분 권한을 가진 곳이 다를 수 있어서
집주인과 계약해도 무효가 될 위험이 있거든요
신탁 물건은 반드시 신탁원부까지 확인하거나
전문가의 도움을 받는 게 좋아요
이런 단어들은 어렵게 느껴지지만
'하나라도 보이면 일단 멈춘다'는 원칙만 지켜도
큰 사고는 대부분 피할 수 있어요
💡 실전 팁 — 가압류·압류가 최근에 말소되었더라도, 집주인이 재정적으로 불안정하다는 흔적일 수 있어요. 과거 이력에 이런 기록이 반복적으로 등장한다면 그 자체를 하나의 위험 신호로 보고 신중하게 접근하세요.
계약 전 실전 체크리스트, 이 순서대로만 보세요
지금까지 배운 걸
실제 계약 상황에서 어떻게 쓰는지
순서대로 정리해드릴게요
이 흐름만 따라가면
등기부등본 앞에서 당황할 일이 없어요
5단계 확인 순서
1단계 표제부에서 계약서 주소·동·호수가 일치하는지 확인
2단계 갑구에서 계약 상대가 진짜 소유자인지 확인
(신분증 이름과 등기상 소유자가 같아야 해요)
3단계 갑구에 가압류·압류·경매 같은 위험 단어가 없는지 확인
4단계 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하고 내 보증금과 합산
5단계 잔금 치르는 날 아침 다시 한 번 새로 떼서 변동 확인
이 다섯 단계가 몸에 익으면
어떤 집을 봐도 5분 안에 위험도를 판단할 수 있어요
놓치기 쉬운 확인 포인트
여기에 초보자들이 자주 빠뜨리는 것들도 챙겨드릴게요
첫째, 등기부등본에 나온 소유자와
실제 통장으로 보증금을 받는 사람이 같은지 확인하세요
대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 꼭 받으셔야 해요
둘째, 계약서 쓸 때뿐 아니라
계약금 넣기 직전에도 한 번 더 떼보세요
잔금까지 최소 두세 번은 확인하는 게 안전해요
셋째, 근저당이 있는 집이라면
집주인에게 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을
특약사항으로 계약서에 명확히 적어두세요
말로만 약속하면 나중에 증거가 없어요
반드시 서면으로 남기는 습관이 나를 지켜줘요
넷째, 전입신고와 확정일자를
이사 당일 바로 받아두는 것도 잊지 마세요
등기부만큼이나 내 순위를 지켜주는 중요한 절차예요
💡 실전 팁 — 근저당 말소 특약을 넣을 땐 "잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하며, 미이행 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다" 정도로 구체적으로 적어두세요. 두루뭉술한 문구는 분쟁 때 힘이 약합니다.
혼자 보기 어렵다면 이런 방법도 도움이 돼요
여기까지 읽으셨다면
이제 등기부등본의 핵심은 다 잡으신 거예요
그래도 막상 실제 서류를 보면
"이게 맞나?" 싶어 손이 떨릴 수 있어요
저도 처음 전세 계약할 때 그랬거든요
그럴 땐 혼자 끙끙대지 말고
도움받을 수 있는 방법들을 함께 활용하시면 좋아요
공공 서비스부터 활용해보세요
요즘은 나라에서 운영하는 서비스가 잘 되어 있어요
안심전세앱 같은 공공 앱을 이용하면
집의 시세나 위험 여부를 쉽게 조회할 수 있고
전세사기 관련 상담도 받을 수 있어요
또 지자체마다 무료로 운영하는
부동산 계약 상담 창구나
전세피해지원센터도 있어서
계약 전에 서류를 들고 가 물어보면 큰 도움이 돼요
저는 실제로 계약 전에
등기부등본을 출력해서 이런 상담 창구에 가져가
근저당 금액이 안전한 수준인지 한 번 더 확인받았어요
전문가 눈으로 한 번 걸러주니
훨씬 마음이 놓이더라고요
보증보험으로 한 겹 더 안전하게
아무리 등기부등본을 잘 봐도
100% 완벽하게 예측하긴 어려워요
그래서 저는 전세보증금 반환보증을
꼭 함께 챙기라고 권해드려요
주택도시보증공사(HUG)나
서울보증보험(SGI) 같은 곳에서 가입할 수 있는데
혹시 집주인이 보증금을 못 돌려주더라도
보증기관이 대신 돌려주는 안전장치예요
가입할 때 근저당 금액이나 집 상태를 따지기 때문에
"가입이 되는 집이냐" 자체가
그 집의 안전도를 가늠하는 또 하나의 기준이 되기도 해요
저는 전세 계약하면서 이 보증에 가입해뒀는데
매달 조금씩 보증료가 나가긴 해도
밤에 발 뻗고 잘 수 있다는 점에서 그만한 값어치를 하더라고요
등기부등본 확인이 1차 방어선이라면
보증보험은 2차 방어선인 셈이에요
관심 있으시면 우리 집 조건으로 가입이 되는지
공식 기관 홈페이지에서 한 번 알아보시는 것도 좋아요
💡 실전 팁 — 보증보험 가입 조건과 보증료는 기관·상품·시기에 따라 달라져요(2026년 기준, 세부 조건 확인 필요). 계약서 특약에 "전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 계약을 해제할 수 있다"는 문구를 넣어두면 만약의 경우 안전하게 빠져나올 수 있어요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본은 어디서 떼나요? 꼭 관공서에 가야 하나요?
A1. 관공서에 갈 필요 없이 대법원 인터넷등기소에서 집이나 스마트폰으로 바로 열람·발급할 수 있어요. 2026년 기준 화면 열람은 700원, 프린트 발급은 1,000원이에요. 주소만 알면 누구나 조회할 수 있어서 계약 전 직접 떼보시는 걸 권합니다.
Q2. 근저당이 있는 집은 무조건 계약하면 안 되나요?
A2. 꼭 그렇진 않아요. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세의 70~80% 안에 들어오면 비교적 안전한 편이에요. 반대로 그 합계가 집값에 가깝거나 넘으면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있어 피하는 게 좋습니다. 금액을 따져보는 게 핵심이에요.
Q3. 가압류와 근저당 중에 뭐가 더 위험한가요?
A3. 성격이 달라요. 근저당은 금액을 따져 안전선을 계산할 수 있지만, 가압류는 집주인이 돈 문제로 법적 분쟁에 얽혀 있다는 신호라 그 자체로 위험도가 높아요. 갑구에 가압류·압류가 살아 있다면 일단 계약을 멈추고 원인부터 확인하는 게 안전합니다.
Q4. 계약할 때 한 번만 떼보면 되나요?
A4. 최소 두세 번은 확인하시길 권해요. 등기부등본은 실시간으로 바뀌기 때문에, 계약 직전과 잔금 치르는 날 아침에 각각 새로 떼서 새 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 하루 사이에 상황이 바뀌는 경우가 실제로 있어요.
오늘의 핵심 정리
✅ 표제부는 주소, 갑구는 주인과 가압류, 을구는 근저당 — 이 구조만 기억하세요
✅ 근저당은 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80% 안에 들어오는지로 판단
✅ 갑구에 가압류·압류·신탁이 살아 있으면 일단 멈추고 원인부터 확인하세요
등기부등본 보는 법은 처음엔 낯설어도
한 번만 제대로 익혀두면 평생 써먹는 기술이에요
전세보증금 지키기의 첫걸음은
남의 말에 기대지 않고 내 눈으로 서류를 확인하는 거예요
오늘 알려드린 순서대로 딱 5분만 투자하면
소중한 우리 가족의 보증금을 훨씬 안전하게 지킬 수 있어요
계약을 앞두고 계신다면
지금 바로 인터넷등기소에서 관심 있는 집 하나 떼보면서
오늘 배운 항목들을 하나씩 찾아보세요
직접 해보는 순간 훨씬 자신감이 생기실 거예요
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